大家好，欢迎来到欧赛斯超级品牌课堂，今天给大家分享的是【共享办公市场研究】。

一、行业背景

共享办公空间发展历程

共享办公的发展从之前的进入门槛较低，发展为门槛较高，随之带来的收益情况也从微盈利转为可观盈利。

发展机会：共享经济、智能办公、聚合模式、增值服务

共享经济理念在商业地产领域的渗透，造就了以工位出租和社区构建为特征的共享办公空间在全球的崛起。

中国联合办公行业有以下三大发展机遇：智能办公、聚合模式、增值服务。随着5G等智能化应用进程不断加速，智慧办公将进一步普及。

同时，聚合模式受到关注。即：在以办公服务为基础的同时，联合办公企业为客户提供一站式居住、娱乐服务。对于盈利模式而言，共享空间与企业增值服务的结合，将为联合办公行业盈利模式单一问题提供解决思路。

产业链：办公空间搭载体系化企业服务

·联合办公企业从资源角度来看，主要分为房地产类型与互联网类型运营商。

房地产类主要是传统房企转型布局，如SOHO中国转型推出SOHO 3Q。互联网类主要优势在于空间运营，并通过与传统房企、实业公司、BAT等合作，获取地产和产业资源，如优客工厂、氢空间、梦想加。

·联合办公空间不仅提供办公空间，也为企业提供增值服务。

增值服务或由第三方企业提供，或由相关领域的入驻企业提供。

产业图谱

市场规模：2020年共享办公市场规模168亿元，占共享经济总规模0.5%

智研咨询发布的《2021-2027年中国共享办公行业市场分析及投资潜力研究报告》数据显示：2020年中国共享经济市场规模为3.38万亿元，较2019年的3.28万亿元同比增长2.96%。

2020年上半年受疫情影响，许多企业选择在家办公，导致2020年中国共享办公市场规模有所下降，市场规模为168亿元，较2019年减少了59亿元，占共享经济总规模的0.5%。

市场未来规模：2022年突破2000亿元

据艾媒咨询数据显示，在2020年新冠疫情的背景下，中国共享经济市场交易规模增速大幅度下滑。但经过调整期后，中国联合办公行业的市场规模仍将继续扩大，预计2022年将达到2273.5亿元左右。艾媒咨询分析师认为，联合办公行业盈利模式单一的问题较为突出，新冠疫情进一步加速了行业洗牌。经过整合后的联合办公市场资源将向少数头部企业聚集，行业市场规模有望继续扩大。

共享办公空间六大模式

1) 企业主导型：基于企业现有技术资源，加以技术、政府的扶持，衬托企业领先的优势提供服务。

2) 开放空间型：此类共享办公室更注重服务质量和品牌效应，提供完善的设备、空间。

3) 新型地产型：此类型共享办公空间模式较单一，单纯依靠出租空间获取盈利，主导机构一般为大型地产商。

4) 天使+孵化型：主要效仿发达国家孵化器的成功经验，引进实力导师，并进行后续投资，并得到股权溢价。

5) 媒体平台型：此类共享办公空间依托强大的媒介平台，以为创业者提供多维度宣传为亮点，同时透过与长期跟踪报道的成长型企业合作来帮助创业项目成长。

6) 产业驱动型：一般由政府和产业协会主导主导针对某一产业进行定向孵化，帮助项目产业落地，产业化发展，旨在发展具有地方特色或者带有政府倾向性的产业，营造品牌性产业氛围。

运营模式：立足起步资源，开拓特色化发展路径

盈利模式

联合办公行业仍在探索更为健康的盈利模式。目前，中国联合办公行业以“联合办公”模式为主，企业赚取租金收入，并为客户提供数字化、定制化空间、运营等一系列企业增值服务；还有企业选择与业主合作，帮助业主管理资产及招商营销，成为轻资产的联合办公服务商；部分地产开发商则以重资产模式运营，提高自有商业用房的使用效率。

①盈利模式：增值服务创造多元化赢利点

在联合办公模式下，企业承租资产之后，经过装修设计，出租给客户，并提供包括企业咨询、智能化管理、运营维护、社群活动在内的企业增值服务。

早期联合办公模式以转租为主，盈利方式薄弱单一；随着行业回归理智，企业注重精细化运营，逐步摆脱“二房东”模式，通过各式企业增值服务，拓展营收渠道，创造多元化盈利点，同时提高客户使用体验。在联合办公空间中，通过不同的装修及空间设计，打造定制化独立办公空间，独立办公套间，共享功能空间，共享办公空间，以满足不同的客户群体。

资产委托管理模式：帮助业主创造资产管理增值价值

资产委托管理模式下，联合办公企业与资产所有人形成合作关系，依托联合办公的共享价值和模块化定制技术，输出自身专业运营能力及智能化管理体系，服务入驻企业。

此外，依托联合办公企业积累的招商资源和招商能力，在当前经济背景下，能够有效缓解资产所有人的招商压力，帮助资产所有人实现快速招商，取得较高的租金评效，加快现金流回笼，创造资产管理增值价值。

②盈利模式：在租金收入基础上探索多元盈利点

发展趋势：差异化、精细化、分众化、专业化的方向迭代升级

·共享办公行业走向标准化、精细化、分众化。

·共享办公与其他服务行业等跨界融合。

·越来越多跨界公司成为共享办公空间的使用者

二.共享办公存在的问题

1) 市场氛围整体浮躁，同质化严重，市场供应量的大幅增加。

同质化严重，几乎每个联合办公的卖点都一样。

假借众创空间之名，其实只是为宣传产业园的噱头。

各地不计众创空间发展要求，盲目跟随。

2) 服务仍然是硬伤，难以解决创业者的痛点需求。

服务硬伤：硬件设施较弱，专业服务人才欠缺，市场化平台不全面。

创业者需求：对于创业者来说，不仅仅需要廉价的创业空间，更需要的是资金扶持和圈层资源。

3) 创业导师资源缺乏，导致需求旺盛，但优秀导师匮乏。

创业时需要得到创业导师、与家咨询指导支持占22%。创业的最大困难中缺乏创业知识和管理经验占到25%，均次于融资支持。而认为有丰富创业经历的成功创业者适合作为创业导师占比最高。达54%。

但当下创业导师发展存在如下问题：导师资源缺乏，创业导师是门生意，辅导支持不足。

4) 盈利模式始终是难点，赚钱效应有限。

5) 大跃进，政府错位，“有形之手”过长。

三．共享办公品牌分析

1. 国外众创空间的主要模式

1) WeWork模式

成本控制：选址在城市核心地段的核心位置，获取的房子包括仓库、超市、文化建筑等，出桌率达到5.5平方面/人。

空间设计：由心理学家完成，而非室内设计师。

社区构建：活动，活动，还是活动!创业辅助性服务和投资孵化都不是最主要的。

2) Ten Ten Wilshire模式

极简的、标准化的独立居住空间+智能化的社区设施。

鼓励空间里的人多在公共区域交流沟通（吃饭、娱乐、运动、聊天）。

3) Rocket Space模式

优中选优，孵化“独角兽”。

4) YC模式

可以理解为创业加速器，提供办公空间、导师、投融资对接等创业资源。

2.我国众创空间的主要模式

根据创业服务内容分类

· 专业服务型：柴火创客空间、硬蛋

· 投资促进型：3W咖啡、创新工场、苏河汇

· 培训辅导型：北大创业孵化营

· 生态型：科技寺、创富港、招商局

· 媒体延伸型：36氪

· 联合办公型：优客工场、无界空间

3.2021年中国联合办公主要品牌综合竞争力对比

4.头部品牌共享办公空间主要分布地域

从市场区域竞争来看，北上广深仍是联合办公的主战场，联合办公项目数占据了全国市场份额的92%。

其中,以北京为主要聚集区域，位于该市的共享办公空间品牌占据了超过全国的一半份额，达50.48%；其次是广东、上海、浙江等沿海发达省市，占比分别为17.14%、9.52%、8.57%。联合办公营业点均集中在经济能力较强的一线、强二线，这类城市有更为集中的客户群体，为共享办公带来了巨大的发展机遇。

1) 梦想加

梦想加空间成立于2015年，是专注科技体验的联合办公空间服务商。目前在北京、上海、杭州等6座城市的核心商圈布局运营近40个联合办公空间，运营管理面积超30万平米，智能系统管理面积超100万平米，累计服务3500多家企业及团队，整体注册会员超20万。

梦想加专注于打造“OaaS（Office as a Service，办公即服务）”产品体系，由智能空间管理系统、空间产品、运营服务三者组成。利用空间设计、智能空间管理以及社区运营产品，营造舒适、高效、开放的企业办公体验。

2) 优客工场

优客工场的使命是从四个维度创造一种新的办公文化—共享、创新、担当、相互成就。线上租赁系统+线下服务运营，构建成优客工场的平台核心。

截至2019年9月30日，优客工场拥有约60.96万名会员，其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家企业会员。优客工场的大型企业会员包括美团、耐克和今日头条等。

但值得关注的是，优客工场目前提供的工位数量只有7万余个。会员数量与总工位数量相差这么悬殊？这背后的会员数量的计算方式有问题，优客工场有可能把只要曾经在优客工场租过工位，甚至只要在优客的APP上注册过会员身份的人，全算上去了。招股书中解释说会员激增是因为优客工场拓宽了场景，将会员资格扩展到了实体空间之外。比如，优客工场为个⼈成员提供的⾃助餐厅、咖啡厅、健身房、⾃助超市、⾃动售货机、按摩椅、睡眠⾖荚、培训和娱乐活动等等。

3）氪空间

氪空间成立于2014年，初创时定位为创新型孵化器。2019年后转型为企业全周期办公服务商，并孵化了独立的资产管理品牌：Kreator Space。目前，在中国13座城市运营了40余家项目。氪空间依托空间产品规划能力、智能化办公系统、精细化运营能力及创投资源，通过综合办公服务和新型资产管理方式，覆盖全生命周期企业办公及发展需求。

转型为企业全周期办公服务商后的氪空间孵化了独立的资产管理品牌：Kreator Space，即敏捷办公综合服务商。

4）ATLAS 寰图

成立于2016年，定位为商办全链条运营商，通过四大业务板块（共享办公、商业管理、物业管理、建设管理），力图打造全面的商办运营管理能力，使资产效能实现最大化。

5）WeWork

专注打造灵活办公，提供节约成本的办公环境解决方案。采用“二房东+管家”的运营模式，把酒店模式引入办公租赁市场，解决了中小公司和楼盘业主的共同困境。

WeWork为创业团队和中小企业带来三重价值：弹性+社交+氛围。入驻WeWork可以舍去租约、押金、装修、水电网络等成本顾虑，既可以快速启动，集中资源在业务开发及拓展上，当创业团队面临失败风险时，也可以快速撤退而没有后顾之忧。

四.共享办公行业小结

1. 共享办公——联合办公行业市场渗透率正迅速提升

据数据显示，相比2019年，2021年中国居民对联合办公行业的认知度提升明显：使用过联合办公的用户占比达27.6%，相比2019年上涨13.1%，而“仅了解”和“不了解”联合办公的用户比例相对下降，整体占比72.4%。中国联合办公行业的行业认知度和市场渗透率正迅速提升，且市场潜力仍然巨大。

2. 共享办公——联合办公空间为TMT行业赋能

“计算机网络”、“电子商务”和“新闻媒体出版”排名前三，总占比42.7%。其中，19.7%的用户来自“计算机网络行业”。联合办公行业的智慧化办公服务契合TMT行业注重效率的办公要求，激发员工创造力，为入驻企业赋能。

3. 共享办公——小微企业是联合办公行业的主要服务群体

48.3%的用户来自企业人数50人及以下的小微企业，来自规模为11-50人的企业的用户占比最高，达到31.1%，其次是规模在51-100人的小型企业。所以小微企业办公灵活，是联合办公行业的主要服务群体。

4. 共享办公——联合办公入驻模式、租赁价格与工作氛围优势明显

54.1%的用户认为与传统办公租赁模式相比，中国联合办公行业的主要优势来源于其便捷灵活的入驻模式；认为能够“节约办公租赁成本”的用户和认为“工作氛围良好”的用户都超过半数。所以联合办公相比传统租赁办公模式，其入驻模式、租赁价格与工作氛围优势明显，对目标用户具有较强吸引力。

5. 共享办公——服务能力是用户选择品牌时的主要考虑因素

联合办公品牌的服务能力受到用户重视，是其选择品牌时的主要考虑因素。

6. 共享办公——五成用户期待企业代理咨询服务，用户继续使用意愿高

73.8%的用户表示会继续使用联合办公行业空间服务，且使用意愿不会下降；51.6%的用户期望联合办公企业能够增加税务、法律、知识产权、行政、人事等代理或咨询服务；近五成用户表示企业可以加强组织社交活动的频率。

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