在光谷新中心的光环下，如今的“光谷东”可谓是意气风发。随着东湖高新管委会的正式搬迁，光谷国际外国语学校对外招生开学，同济医院光谷分院的正式接诊，配套越来越高大上的光谷东已成为置业者关注的新热点。

细细梳理近两年光谷东的楼市发展不难发现，有的楼盘首开火爆去化顺利，有的却首开失利历经艰难调整。当代置业、北大资源、北辰实业、国采会展这4家“京字头”房企是光谷东楼市发展最为典型的样本。本是同“根”生，地段也相近，不同开发商在热度渐高的光谷东所经历的境遇有着明显差别。光谷东楼市究竟蕴含了怎样的玄机？

光谷东部分在售楼盘的首开数据一览

国采、北大资源领衔 低密度小区很火

“首期开售的1#、3#、5#、4#楼一单元共210套房子都卖完了。”当笔者前往10月底刚刚开盘的国采光立方采访时，被置业顾问张全告知，要买国采的房子只能等到12月初加推二期了。

国采开盘现场照片

“9月上旬参加的认筹，开始说是9月底10月初开盘，后来一直拖到10月31日才开盘。”网友“蓝山咖啡”向笔者透露，开盘当天人气确实很旺，摇号选房，自己是等了200多人才轮到选房。

据克而瑞统计数据显示，国采光立方首次开盘均价为7730元/平米，首开去化率为92.3%。这一均价明显高于周边项目均价。无论是从销量还是从定价，国采在光谷东的这次首秀可谓是顺风顺水，首战告捷。

事实上，国采光立方10万方住宅小区的容积率1.57，在整个光谷东当属少数，小区内产品以洋房和小高层为主，首开户型也是以104平米以上户型为主打，整个项目瞄准中高端客群的产品定位十分明显。

北大资源山水年华区位示意图

在光谷东，类似国采光立方这样以“低容积率、居住舒适度高”为主要卖点的项目还有北大资源山水年华。该项目同样也是由来自北京的房企北大资源集团开发，产品涵盖花园洋房和小高层，2015年2月首开推出的即为200多套花园洋房，首开均价达到了7400元/平米。在北大资源置业顾问徐飞看来，北大资源的洋房之所以能热销，主要的机遇就在于“抢先对光谷东改善性需求做了一次提前收割”。

光谷东利好刺激绿色、科技住宅“转运”

海报上“科技住宅PK普通住宅”主题赫然在目

不过，不是所有京字头房企在光谷东首秀都有国采这么好的“运气”。2013年进驻光谷东的当代置业在该区域走的就是一条“曲折”的路。

2013年10月31日，当代置业经过45轮竞价最终以总价78931万元拿下光谷东P（2013）163号住宅地块，楼面地价达3357元/平米。这对于首次进驻武汉，又首次进驻光谷东这样的新兴区域的当代置业来说，可谓是一次“冒进”的尝试。较高的地价成本和早年光谷东区域配套的缺乏让当代置业在光谷东的开局并不顺利。

众所周知，当代置业是国内专注开发科技住宅开发商之一，北京当代MOMA是业内人尽皆知的科技住宅。当代置业拿地后，把该地块规划为“光谷满庭春MOMΛ”项目，小区建筑也采用了公司一贯主推的可再生地源热泵技术以及天棚辐射系统。

但是，科技住宅都是售价较高的高大上产品，而不论是光谷东置业群体的购买力、还是当时周边项目6000-6500元/平米的均价，显然都难以支撑高房价。当代置业也意识到了这一点，所以，与当代置业在其他城市开发的精装科技住宅项目不同的是，光谷满庭春MOMΛ是一个纯毛坯楼盘。

即使做出了上述调整，光谷满庭春MOMΛ首次开盘情况并不理想。克而瑞统计数据显示，光谷满庭春MOMΛ2014年8月的首开去化率仅有37%。事实上，在当代置业拿地光谷东之前，另外一家同样以开发中高端科技住宅为主的房企也进驻了光谷东——南京朗诗。但是，朗诗进入光谷东后，就果断褪去了科技外衣，一心一意做起了刚需住宅，结果朗诗首开408套住宅去化超90%。

光谷满庭春MOMΛ首开遇冷，一度引发业内人对“科技住宅在武汉水土不服”的各种猜测，也有人分析3357元/平米的楼面地价让当代置业深感掣肘。“事实上，首开遇冷后，这个项目的营销团队就进行了一次大换血，同时加大了线下拓客力度，项目的销售情况后来也逐步得到了扭转。”2015年1月，光谷满庭春MOMΛ改名MOMΛ焕城，以求与当代在各地的项目形成品牌群聚效应。

“现在，一方面项目本身做出了积极的调整，另一方面随着光谷东各种配套的落实，整个板块也渐渐热了起来，MOMΛ焕城已经连续6个月月均销售过百套了。”一位接近该项目的消息人士向笔者透露。

笔者查阅武汉房地产市场信息网得知，截至2015年11月，MOMΛ焕城一期已售出933套住宅，项目去化已经过半。“不过，MOMΛ焕城还需要抓住机遇加紧去化，因为周边的中建光谷之星等其他一些项目也正在建设，今后光谷东楼市的竞争只会更加激烈，所以，在项目清盘之前，还无法轻言哪个楼盘会笑到最后。”上述消息人士表示。

北辰实业合作开发 “谨慎深耕”大光谷

北辰优 国际青年互动特区实景

“平均每天有12组客户到访，周末的时候会翻倍。如果您看中了这套房子，您一定要快一点下手。”在光谷工作的李华（化名）日前前往北辰优 国际青年互动特区看房时，被这里的置业顾问反复提醒及时下定。

不过，考虑到这个项目目前的销售实情，这位置业顾问所言也许并非夸张。笔者从武汉房地产市场网上查阅得知，该项目2015年8月30日开售，截止到11月24日，已卖出470套，平均每天卖出5.8套。一时间，北辰优 国际青年互动特区成了光谷东热度颇高的“小鲜肉”。

首战取得了开门红，北辰在光谷东的境遇和其谨慎的开发策略不无关系。2014年7月拿地之后，北辰迅速与当代节能置业股份有限公司、中国建筑第二工程局有限公司共同成立“武汉当代北辰置业有限公司”共同开发北辰优 国际青年互动特区，这样做不仅减少了自身资金压力，也让项目无形之中多了几分品牌保证。

2015年9月11日，北京北辰实业再次通过收购股权的方式，曲线拿地曙光村，再次选择与其他股东合作开发，这其中虽有无地可拿的无奈，但这样做也避免了直接在土拍市场与一些大房企之间的竞价博弈。

从2012年朗诗地产在光谷东“孤独”拿地起算，光谷东楼市进入公众视野已经3年有余。3年间，来自北京、南京、上海、成都等地的外埠开发商相继拿地光谷东，希望在光谷东掘得第一桶金并打开武汉市场。不过，各家房企最终的境遇却有明显差别，4家京字头房企的故事尤为典型。

事实上，随着光谷东最近两年出让的土地越来越多，后续还将有更多项目将加入光谷东楼市的厮杀之中，如航天时代置业住宅地块、中建三局光谷之星、新八集团住宅地块等等。配套步步升，片区逐步火热，老盘等着溢价、新盘期望分羹一杯，光谷东楼市的“贴身肉搏战”也许不久就会一触即发。