“每月交物业费，却不知道钱花在哪”，这是无数业主的困惑。其实，物业费并非物业“说了算”，根据《物业管理条例》，物业需主动公示20项核心信息，未公示或公示不全，业主有权拒交对应费用。但90%的业主不懂这个“省钱依据”，白白多交冤枉钱。今天把20项必公示内容、拒交条件、维权步骤说透，对照自家小区自查，别再瞎交物业费了。

一、明确：物业必须公示的20项信息，少1项都违规

依据《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》，物业公司需在小区公告栏、业主群、电梯间等显著位置长期公示20项信息，公示期不少于30天，更新后需48小时内替换。这20项分4大类，每一项都直接关联你的钱袋子：

第一类：基础服务信息（4项）——知道“谁服务、服务范围”

1. 物业公司营业执照、行业备案证明（无资质或备案不全，本身就违规）；

2. 正式物业服务合同（需明确服务等级、收费标准、服务期限，复印件需盖章）；

3. 服务团队信息（项目经理、维修、客服人员姓名、电话及岗位职责）；

4. 双重投诉渠道（物业24小时投诉电话、当地住建部门物业监管科电话）。

第二类：收费明细信息（6项）——清楚“交的钱含哪些项目”

5. 分级收费标准（如高层1.6元/㎡/月、洋房2.2元/㎡/月，需标注对应服务内容）；

6. 收费方式及周期（支持月付/季付/年付？线上缴费渠道（微信/支付宝）需明确）；

7. 代收费项目清单（公摊水电费、垃圾清运费等，需注明“代收”且无加价）；

8. 车位管理费明细（地上/地下车位单价，是否含照明、保洁、监控费用）；

9. 有偿服务价目表（上门维修、代收快递、家政服务等，需明码标价无隐形收费）；

10. 物业费减免政策（空置房、老弱病残业主的减免比例，需符合地方规定）。

第三类：资金使用信息（5项）——掌握“交的钱花在哪”

11. 年度收支预算（年初公示，细化到人员工资、设施维修、办公耗材等具体金额）；

12. 上年度收支决算（年末公示，需附发票/收据复印件，说明“超支/结余原因”）；

13. 公共收益明细（小区广告、快递柜、公共车位租金等，需注明“归全体业主所有”）；

14. 维修资金使用记录（动用大修基金修电梯、补外墙等，需公示申请流程、施工方）；

15. 公摊水电费台账（每月公示：总用量、总费用、每户分摊金额，附水电缴费单照片）。

第四类：公共管理信息（5项）——了解“小区事务进展”

16. 设施维护计划（电梯年检时间、消防设备检修记录、绿化修剪/补种周期）；

17. 安全巡查日志（每日安保巡逻时间、频次，及违规停车、高空抛物等问题处理结果）；

18. 业主大会决议（选聘/解聘物业、调整物业费、公共设施改造的投票结果）；

19. 装修管理规定（施工时间、垃圾清运费用、违规装修（拆承重墙）的处罚办法）；

20. 小区规约细则（车辆停放、宠物管理、公共区域使用规则，需经业主表决通过）。

这20项信息，物业必须主动、完整公示，不能以“内部资料”“正在整理”为由拖延。业主索要纸质版时，物业需3个工作日内提供，拒不提供即属违规。

二、关键：哪些情况能拒交？不是“全拒”，要精准对应

很多业主误以为“只要有一项没公示，就能拒交全额物业费”，这是误区。拒交需“精准对应未公示项目”，只拒交“未公示部分对应的费用”，而非一刀切，既合法又能避免被物业起诉。

3种可拒交/少交的合法情况

1. 收费明细未公示：拒交“不明费用”

若物业只说“物业费2元/㎡”，却不公示“2元里包含的公摊水电、代收费金额”，业主可拒交“未公示的代收费部分”。比如：每月物业费150元，其中公摊水电30元未公示，就可暂交120元，待公示后补交30元。

2. 公共收益未公示：拒交“应抵扣金额”

小区广告、快递柜等公共收益归全体业主，物业需公示收支，且收益应抵扣物业费或用于小区改造。若未公示，业主可按“人均应得收益”拒交对应费用。比如：小区年公共收益12万元，共200户，每户应得600元，就可分12个月，每月少交50元物业费。

3. 服务标准未公示：拒交“未达标费用”

若物业未公示“服务等级对应的标准”（如承诺“每日清洁2次”却不公示），且实际服务不达标（垃圾堆积、电梯故障频发），业主可拒交“未达标部分的费用”，比例通常20%-30%。比如：季度物业费900元，服务不达标可少交180-270元。

2种不能拒交的情况，别踩坑

• 不能以“房子空置”拒交：空置房需按地方规定交物业费（通常70%-90%），除非物业未公示“空置房减免政策”，可拒交减免外的费用；

• 不能以“房屋质量、邻里矛盾”拒交：房屋漏水找开发商，邻里纠纷找业主，与物业无关，以此拒交，法院不予支持。

三、业主实操指南：3步维权，有理有据不扯皮

发现物业未公示信息，不用争吵，按这3步走，既能督促物业整改，又能合理拒交：

第一步：固定“未公示证据”，避免物业耍赖

• 拍照录像：拍摄小区公告栏、电梯间等公示区域，证明“缺少XX项信息”，备注拍摄时间；

• 发催告函：通过快递（保留快递单）或微信（留聊天记录）发《信息公示催告函》，明确“要求3日内公示XX项信息”；

• 联合业主：找3-5名邻居共同确认“未公示事实”，若物业只单独给你公示，不给其他人看，仍属违规。

第二步：主动沟通，提出“合理方案”

• 沟通时别喊“我拒交全款”，而是说“根据规定，你们未公示XX项（如公共收益），我暂不交对应50元/月，公示后立刻补交”；

• 要书面凭证：让物业出具《物业费缴纳说明》，注明“因XX项未公示，业主本月交XX元，待公示后补交剩余XX元”，签字盖章留存。

第三步：物业拒不配合？找2个部门投诉

• 拨打12345政务热线：说明“XX小区物业未公示20项信息中的XX项，违反《物业管理条例》”，12345会转住建部门（物业监管科）处理，监管部门会责令物业限期整改，整改不到位会对物业扣分、罚款，影响其行业评级；

• 联系业主委员会：若小区有业委会，可要求业委会召开临时会议，审议“物业未公示信息”问题，业委会有权要求物业公示，甚至发起“解聘物业”投票（需全体业主2/3以上同意）。

注意：物业起诉怎么办？别怕，法庭上拿证据

若物业因你拒交部分费用起诉，不用慌：开庭时提交“未公示证据”（照片、催告函、聊天记录），说明“拒交的是未公示部分，而非全款”，法院通常会支持业主，判决物业先公示信息，再协商物业费缴纳。

四、最后提醒：别等“被催缴”才行动，现在自查还不晚

很多业主直到物业发“催缴函”“起诉通知”，才想起维权，其实早该主动自查：

1. 每周路过小区公告栏时，花2分钟看看是否有20项信息；

2. 每月交物业费前，要求物业提供“本月公摊水电、公共收益明细”；

3. 发现未公示，立刻按“取证-沟通-投诉”步骤处理，别拖延。

物业费是业主的钱，交得明明白白是权利，物业公示信息是义务。不是鼓励大家“拒交物业费”，而是反对“瞎交物业费”——物业公示到位、服务达标，业主自然愿意交；物业藏着掖着、服务缩水，业主就有权拒交对应费用。

现在就去小区公告栏看看，对照20项信息自查，该要的明细要，该拒的部分拒，别让自己的钱花得不明不白。