近日，上海楼市投下了一枚“震撼弹”。黄浦区外滩板块的顶级豪宅项目“金陵华庭”一套865平方米的复式房源，备案单价高达32.68万元/平方米，总价近2.83亿元，刷新了上海新房备案单价的最高历史纪录。这片纸醉金迷之下，上海中低端住宅市场却仍在深度调整中挣扎前行。同一个上海，截然不同的两个世界。这撕裂的市场图景，究竟揭示了怎样的深层逻辑？@华叔大视界 带你穿透表象，洞察真相。

一、 顶级豪宅的“天花板”之战：不止是房子，更是顶级硬通货

这套创下纪录的房子，并非孤立现象，而是上海高端楼市持续高热的一个缩影。

1. 纪录是如何炼成的？

此次的主角是港资房企嘉里建设开发的金陵华庭二期。该项目坐落于上海绝对核心的“黄金地段”——黄浦外滩，拥有不可复制的历史风貌和城市景观资源。其推出的120套房源，套均总价高达8200多万元，整体均价也达到了20.5万元/平方米。而这套“楼王”单位，凭借其超高的楼层、巨大的面积和稀缺的景观，将价格推向了极致。

这已是上海豪宅单价在一年内的第三次刷新。此前，保利世博天悦的30.27万元/平方米和新鸿基滨江凯旋门的30.22万元/平方米的记录已被相继打破。“天花板”在不断被捅破，显示出高端购买力的极度强悍。

2. 高端市场的“独立行情”

金陵华庭的热销并非个例。其项目一期在今年3月开盘，3小时内318套豪宅便被抢购一空，狂揽92亿元。同样，绿城·潮鸣东方、上海壹号院等顶级项目也屡屡上演“日光”戏码。

数据更为直观：2024年全年，上海总价3000万以上的新房成交了1542套。而仅2025年上半年，这个数字就达到了1096套，增速惊人。更令人咋舌的是，2025年上半年全国成交的1亿元以上新房共19套，其中15套都位于上海，购买力高度集中于黄浦、徐汇等核心区域。

华叔睿评： 当一套房子的价格以“小目标”为单位计算时，它早已脱离了普通居住属性，演变为一件凝聚了地段、稀缺、圈层和身份的“奢侈品”和“金融资产”。对于塔尖人群而言，这不是消费，而是对核心优质资产的战略性配置。在经济不确定性增加的背景下，这类资产被视为抵御风险的“避风港”和身份识别的“通行证”。这不是房地产市场的常态，而是财富金字塔尖的独特游戏。

二、 另一面的现实：中低端市场承压， majority 的沉默与焦虑

与顶级豪宅的火爆形成尖锐对比的，是占据市场成交量主体的中低端住宅面临的巨大压力。

1. 冰冷的数据现实

根据国家统计局的数据，2025年1-7月，上海二手住宅销售价格指数同比下跌了1.4%。虽然跌幅看似不大，但背后反映的是挂牌量激增、成交周期拉长、房东预期不断下调的“阴跌”现实。许多刚需板块的二手房价格已经经历了多轮回调。

新房市场虽然整体均价因结构性原因（高端楼盘入市多）被拉高，但部分外围区域和配套一般的项目，去化速度明显放缓，打折促销已成为常态。“日光盘”只属于核心地段，而“卖不动”才是许多非核心项目的真实写照。

2. 撕裂的根源：购买力的鸿沟

豪宅市场与普通市场的“冰火两重天”，本质上是购买力分化的极致体现。

华叔洞察： 这种分化撕裂，揭示了一个残酷的现实：上海的楼市正在从过去的“普涨时代”进入“K型分化时代”。一条线向上，稀缺资产价格一骑绝尘；另一条线向下，普通资产进入漫长的价值重估和盘整期。这不仅仅是房地产问题，更是社会财富结构和收入分配问题在不动产领域的集中投射。狂欢是少数人的，而沉默和焦虑，才是大多数。

三、 “冰与火”共存的未来：上海楼市的终局猜想？

这种极度分化的局面会一直持续下去吗？未来的上海楼市将走向何方？

1. 高端市场能否一直“疯”下去？

短期内，核心稀缺豪宅的价值支撑依然牢固。只要上海作为中国金融和经济中心的地位不变，其吸引全球和全国高净值人群的“虹吸效应”就不会消失。然而，任何资产都没有永远的单边上涨。天价豪宅的流动性本身极低，其价格更多是“有价证券”式的标杆存在，一旦宏观环境出现超预期波动，这个看似坚固的市场也可能出现松动。

2. 中低端市场的曙光在何处？

普通住宅市场的回暖，关键在于信心和预期的修复。这依赖于整体经济的复苏、居民收入的实质性增长以及更加精准的 policy 调整。市场需要时间出清泡沫，逐步寻找到新的、坚实的价格平衡点。对于真正的刚需和改善型客户而言，当下的调整期或许正是一个仔细挑选、理性议价的窗口期。

华叔洞见： 未来的上海楼市，很可能会长期维持这种“分层演化”的格局：

这提醒我们，讨论“上海房价”已变成一个过于笼统的概念。未来必须加上前缀：你是问“上海的顶级豪宅”，还是“上海的普通住宅”？ 答案将天差地别。

32.68万的单价，是记录，也是一个时代的符号。它映照着这个城市的无限繁华，也照出了普通人的无奈与彷徨。豪宅的火热与刚需的冰冷同在，这才是当下最真实、最复杂的上海楼市。

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