一、新政速递

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

二、政策要点

（一）执行时间

自2021年10月1日起执行。

注意事项

自2021年10月1日起执行，是指纳税义务发生时间。即纳税义务发生时间在2021年10月1日（含）后，可以按照优惠政策执行。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

1.如果2021年9月30日前预收房租：

【一般纳税人】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

【小规模纳税人】单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.如果2021年10月1日后预收房租：

【一般纳税人】可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法按照9%的税率计算缴纳增值税。

【小规模纳税人】按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

（二）适用对象

住房租赁企业才可以享受这项减税政策。

住房租赁企业是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

（三）享受条件

1.承租方为个人；

2.出租的不动产为住房或保障性租赁住房（需取得保住障性租赁房项目认定书）。

注意事项

向个人出租商铺等非住房取得的收入，不适用该减税政策。

（四）计算公式

1.一般纳税人

选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税：应纳税额＝含税销售额÷(1+5%)×1.5%，按政策规定需要预缴增值税的，按1.5%预征率预缴增值税：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

选择适用一般计税方法计算缴纳增值税：应纳税额＝含税销售额÷(1+9%)×9%，按政策规定需要预缴增值税的，按3%预征率预缴增值税：应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%

2.小规模纳税人

按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税：应纳税额＝含税销售额÷(1+5%)×1.5%，按政策规定需要预缴增值税的，按1.5%预征率预缴增值税：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

（五）发票开具

享受减税政策的，纳税人在开具有关增值税发票时，在“税率”栏次选择1.5%的征收率开具发票。

（六）申报表填写

案例解析

符合条件的纳税人在2021年10月向个人出租住房取得的不含税收入为100万元，开具1.5%征收率的增值税普通发票，应当如何办理10月所属期增值税纳税申报？

1.一般纳税人：纳税人应当在办理10月所属期增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为100万元和税额为5万元(100万元×5%=5万元)，同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额3.5万元填入《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

2.小规模纳税人：纳税人应当在办理10月税款所属期增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》“应征增值税不含税销售额(5%征收率)”的“服务、不动产和无形资产”栏次填写销售额100万元，“本期应纳税额”填写税额5万元;对应减征的增值税应纳税额3.5万元填写在《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

三、热点问答

1.我公司是一家房屋租赁企业，最近关注到对住房租赁企业新出台了增值税减税政策，请问我公司能否享受相关税收优惠?

按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。

因此，如果你公司是向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的住房租赁企业，自2021年10月1日起，你公司向个人出租住房取得的租赁服务收入，可以按照24号公告的规定适用相关增值税减税政策。

2.我公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。按照2021年第24号文件的规定，我公司向个人出租住房可以选择1.5%简易计税政策。请问，我公司向个人出租住房，是否可以根据不同的个人承租对象，分别选择适用一般计税方法或简易计税方法?

不可以。按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

因此，你公司在适用24号公告规定的增值税减税政策时，应以向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法，不能区分不同承租对象或不同笔承租业务分别适用一般计税方法或简易计税方法。

3.我公司是一家房屋租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。我公司除向个人出租住房外还出租商铺。请问，我公司的个人出租业务都可以减按1.5%征收率缴纳增值税吗?

按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号规定，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

因此，自2021年10月1日起，你公司向个人出租住房取得的收入，可以按规定选择适用上述减征增值税政策;同时，你公司向个人出租商铺等非住房取得的收入，不适用24号公告规定的减按1.5%征收率计算缴纳增值税政策。