相较于住宅、商铺、办公等“根红苗正”的主流产品，长期以来，公寓一直像是一种擦边球的夹缝产品。

而在我看来，公寓无论是商业性质还是住宅性质，在购买之初，都是出于投资属性而建造或是购买的。

就实际使用用途而言，合肥市场的公寓产品如今已逐渐分化为三类：

一类是作为纯办公使用。

在公寓中这类产品一般偏中高端，而且对物业管理、整栋楼宇的使用要求等相对更严一些，目前合肥市场此类产品相对不多。

此类产品的用途类似于写字楼，但价格、租金、物业费、管理要求等门槛要低一些，当然品质也略差一些，比较适合初创业或中低端办公需要。一些产业园区或创客基地，也是大致按照此类模式进行改造和招商。

因此，该类产品的市场需求往往受同类产品竞争影响较小，而是更多取决于区域市场写字楼产品，特别是中低端写字楼的饱和程度。

众所周知，合肥当前写字楼市场总体供大于求，近年来租金特别是中低端写字楼租金总体呈下滑趋势，而且不少工业性质的园区用房也通过改造招商侵占有限的办公需求市场。

因此，在我看来，中短期内，纯办公类公寓产品的前景并不乐观。

第二类是作为营业场所使用，比如开办瑜伽馆、按摩馆、培训机构等。

这一类产品在合肥市场公寓产品中占据了主流，主要原因有三：

首先，相较于电商，线下营业场所更适合于侧重客户切身体验感受的服务业态。

其次，相较于商铺（无论是小区街铺还是综合体内的铺面）产品，公寓无论是购置价格还是租金、物业费都便宜了许多，经营成本能得到有效控制。

再次，基于线上团购平台强大的影响力，很多服务业态不再需要传统意义上的“门脸“或是“招牌”，更多是从线上渠道引流拓客，此外服务业天生的“隐私性”特点反而更适合在楼宇内部开展经营。

基于以上，我认为这一类公寓产品中短期内还具有较强的生命力，线上渠道的获客特点和相对传统商铺产品较高的性价比，是其核心优势所在。

但其也面临两大威胁：

一是相关服务业态自身的竞争与内卷。同一栋公寓楼或写字楼里，多家同业态商户竞争的现象如今已很普遍，这与公寓产品本身其实关联不大。

二是公寓的相关配套设施，会对商户经营乃至传导至对公寓产品的需求产生较大影响。例如停车的便利性及收费（市场偏卷时可能直接会影响客户选择取舍）、大堂物业管理的松紧程度（会影响客户通达的便利性和隐私性）、是否允许或具备室内增加上下水条件（很多服务业态有此类改造需求）等等。

第三类是作为住宅居住使用。

作为普通住宅的阶段性替代品，住宅式公寓在早期某段时间也曾一度跻身合肥市场的热点。

面积小、总价低、租金低，适合单身居住或二人世界，虽然往往不通燃气、非民水民电，但对以点外卖为主、偶尔使用厨房电器解决三餐的年轻人而言，并不对其构成较大的抗性。

彼时，开发商也在此类产品的推广噱头上花足功夫，跃层复试、局部挑空、精装样板、拎包入住等等。

就该类产品实际居住使用的感受暂且抛开不论，随着近年来合肥市区二手普通住宅肉眼可见的价格下滑，原本住宅式公寓相较于普通住宅的价格、租金优势实际上在逐步减弱。

此外，租住住宅式公寓产品的人群，往往与市区小面积、低总价、刚需二手住宅的需求客群有着相当程度的重合。

试想一下，当大量二手普通住宅已经降到单价1万元上下，几十万元就能购置一套安身立命的温馨小窝时，购房门槛相对而言已经不高了，更何况民水民电、户籍待遇、学区配套等都是实打实的附加值。

此时，年轻人们还有必要继续去购买或者租住不便晾晒衣物、无法动火做饭、南北多半不通透的公寓吗？

（个人观点，仅供参考，欢迎批评指正）