人口正在把楼市掰成两半，核心城市在涨，三四线还在跌

未来的涨跌不会齐刷刷，资源更密的四类城市承压更重但韧性更强

这一判断不是凭情绪，而是对过去一年的人流与价格的同步观察

2025年10月，国家统计局数据里，70城房价分化明确，一线核心城市新房价格开始企稳上行，上海同比涨5.7%，杭州同比涨4%

有人据此提出一个大胆推断：未来5到10年，全国超过一半的人口会继续向四类城市集中，房价将“报复性反弹”

这个比例要谨慎看待，数据尚不充分，但问题摆在眼前，人口真会持续往这些城市靠拢到何种程度，楼市会在哪些点位出现真正的回升

先看一线直辖市的吸力

北京与上海几乎从不缺人，广州和深圳的基本盘也很稳

不是工资单的简单加总，而是整个城市生态在拉人：头部岗位集中，教育与医疗的梯度齐备，产业链密度高，国际通道畅通

招聘会现场，简历厚到翻页吃力；

项目路演里，投资人和创业者排着队

头部机会仍然是这些城市的“磁铁”，政策在调，供应在控，流入趋势一旦持续，价格的底部被不断夯实

从数据上看，2025年11月的统计显示，重庆以3190万常住人口居全国城市首位，上海、北京、成都紧随其后构成人口第一梯队，这个格局在提醒一种事实，人口规模和机会密度是同向变量

58安居客研究院院长张波在2025年11月的判断是，改善型需求在一线城市更稳定，90到144平方米的新建商品住宅价格环比表现出更好的稳定性，高库存的中小城市仍承压

这句话把市场的结构性问题说穿了：需求结构变了，不是所有城市、所有户型都能同步回暖

上海易居房地产研究院副院长严跃进同月强调，10月房价同比跌幅收窄，止跌回稳的基础更牢，四季度是各地去库存和提振住房消费的关键期

需不需要紧张，取决于所在城市的库存与人口流向，而非全国均值

把视线移到长三角的核心圈层

杭州的数字经济让“年轻与机会”不再是形容词，而是街区里的实际感受；

南京和合肥以科教与制造稳根基，宁波的港口与外贸把稳定写进每天的作业单

2025年7月，宁波北仑区流动人口达到674453人，港区昼夜运行，集装箱起落之间是一条条产业链的呼吸

这批城市的共同点是产业扎实、人口持续流入、价格不抢跑，像实心球，滚得不快，但越滚越稳

过去十年的经验也给了参照

2015到2018年，杭州、南京等迎来首轮人口流入与房价上涨，如今产业更成熟，人流更稳定，涨跌更理性

有人说“长三角将撑起全国城市群的半壁江山”，这句话需要数据跟进，但趋势与动能确实在那儿

大湾区的场景更直观

地铁车厢里连着几站都是工作服和电脑包，工厂的灯到深夜还亮着

2025年6月，广州、深圳、东莞常住人口分别为1893.9万、1774.0万、1393.6万，深圳流动人口达到969.5万，居广东首位

春节后的人口迁移更是快

2025年2月，百度迁徙数据里，广州从正月初七到十二蝉联全国热门迁入地第一，广东迁入人口约占全国总量的16%，广深佛莞持续位居热门迁入地前列

广东省政府参事室特约研究员董玉整在2025年8月的解读是，广东用不到全国2%的土地承载了约9%的人口，创造了全国约十分之一的经济体量

产业支撑不是口号，是一条条供应链的协作与分工，是东莞到深圳的零部件配送，是惠州到中山的工艺接力

只要就业机会数量足够大，人会跟着产业走，房子的韧性也会跟着走

再看西部的成渝

成都的互联网与文创让城市节奏更轻更有趣，高校与科研院所撑住了底盘；

重庆以制造业与重大项目维持高能级，山城的地形让生活和工作方式多了一点独特感

2025年9月，两地联合发布了《成渝地区双城经济圈人才需求目录》，维持人才净流入态势

官方口径也给出清晰信号

四川省人力资源和社会保障厅在2025年9月表示，成渝地区的区域人才竞争力持续增强，产业人才供需呈动态平衡，低空经济等领域人才重度缺乏

制造业领域的技工与专业技术需求占比均值达到87.4%，服务业里的科技信息与现代金融需求分别为81.8%与90.6%

这些数字不热闹，却真是城市的日常

周边城市也在补配套，绵阳、南充、德阳、乐山从教育到生活成本都更友好，对普通家庭来说更像能安家的地方

如果要给全国的人口流向多一个重心，成渝有条件成为第四极

当然也有分歧

2025年11月4日，相关统计显示深圳、贵阳、合肥、广州、西安进入人口流入前五，上海、北京位列人口流出前五，来源是“小 wang 说”

这类榜单提供了信号，但统计口径与数据来源需要持续校验，不能轻易下绝对结论

把“报复性反弹”当成板上钉钉，是对复杂市场的过度简化

市场更像是多条绳索在拉扯，人口、库存、利率、政策工具同时作用

2025年10月，同样的报告里也能看到，北京、广州等部分一线城市二手房价格同比仍在下行，说明新房与二手的结构差异正在扩大

问题还是要落地

什么时候该买，买在哪里，买什么样的房子，答案不必用宏大叙事

看三件事就够了

第一，就业密度，岗位数量与质量是否稳定，是否能接得住未来的五到十年

第二，供应约束，城市的新增供地与去化速度，是否存在明显的供需失衡

第三，库存水平，开发商的库存在多少个月能消化，政策是否在发力去库存

人往哪走，预算就要跟着走，别和趋势拧着

如果为了通勤与教育选房，就别被远郊的低总价迷惑，算上时间成本与机会成本，账不一定划算

选择的底层逻辑，是把生活的确定性放在最前

张波的提示可以做参考，改善需求更稳，90到144平方米的产品表现更抗波动

这不是鼓励加杠杆，而是提醒在合理面积段内的需求更有韧性

严跃进说四季度是去库存与提振消费的关键期，这对看盘的人意味着信息会更密集，节奏会更快

同时也要看到，政策框架仍然是“房住不炒”，各地因城施策，资本与居民都需要在规则里做选择

还有一个值得追的细节

2025年8月，通信运营商的数据提示，上半年广东月均常住人口约1.15亿，月均流动人口超过5063.8万

这个体量不是短期能逆转的，意味着城市治理要同步升级，教育与医疗等公共服务要扩容，居住产品从户型到社区配套也要跟上

人口与房子，不是单向影响，而是互为因果

产业发展拉人，人的到来促消费，消费支撑服务业与房产的基本盘

硬币的另一面也要摆在台面

网上流传的“未来5到10年超过一半人口涌入四类城市”的比例预测缺乏权威人口规划数据支撑，需要保持谨慎

判断趋势可以，但不要为比例下注

历史在提醒，2010到2020年的人口快速流入曾推高北上广深房价，那是全国普涨的背景，现在是分化更明显的阶段，政策与金融的约束更强

结构性上涨将取代全面上涨，资源更集中的地方先稳，库存高、产业支撑弱的城市需要更长的时间修复

今年接下来几天也有看点

11月20日关注房企在核心城市的销售数据，能看到市场预期的即时反馈

11月21日上午，留意长三角部分城市发布的交易简报，看看人口流入是否即时转化为成交量

11月22日下午，成渝地区双城经济圈人才政策落地的座谈会，可能释放与住房配套相关的信号

从这些节点读市场，比从情绪里做决定更稳妥

结论不用复杂：人口往哪儿走，风口就在哪儿，房价的方向也会跟着走，但走得快不快、强不强，取决于产业与供给这两只手