进入2020年，中国房地产市场会如何演绎？楼市调控政策要做怎样的调整？房地产市场在经济增长中继续发挥怎样的作用？最新发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》对上述问题给出了清晰的答案。

《中国住房发展报告》是中国社科院财经院和中国社科院城市与竞争力研究中心住房研究团队推出的年度报告，自2009年以来已经连续发布11次，研究成果对市场产生重要影响，也成为有关部门决策的重要参考。

今天，我们发布《中国住房发展报告(2019-2020)》的第一部分，讨论中国楼市发展的总体规律与特征。

2019年中国住房市场年度稳定有降，季度上下波动，空间再度分化，总体迈进调控预设的合理目标。

一、时间演变：稳中有变，四季逆转

2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换，实现了平稳降温过程。具体表现如下：

1.价格：全国住房价格增幅经历降、升、降再企稳的过程

以商品住房销售额除以销售面积来粗略估算商品住房平均销售价格（简称住房价格或房价），2018年10月房价平均为8358元/平方米，同比增长11.4%。2019年4月房价上升到9804元/平方米，同比涨幅为14.9%，达到阶段性高值。此后，房价水平总体略有下降，2019年5月至9月，房价分别为9360、9342、9577、9341、9304元/平方米。截至2019年10月，房价为9173元/平方米，同比增长率为9.76%（见图1）。

图1 全国商品住房平均销售价格及增长率变动。数据来源：wind资讯。

2.供求：住房销售额变动总体平稳，开发量增速波动较大

第一，在需求方面，月度住房销售额增长率有升有降，总体变动比较平稳。图2呈现全国商品住房销售面积及增长率变动情况，2018年10月至2019年10月，增长率分别为-1.32%、-3.71%、2.47%、-3.20%、1.84%、2.74%、-3.92%、-1.77%、3.40%、7.24%、4.63%、4.43%，反映总体变化幅度不是太大，且稳中有升。2019年1-10月，全国商品住房累计销售面积11.71亿平米，商品房销售面积13.33亿平米，其中10月份商品住房销售面积为1.2亿平方米，同比增长4.4%；销售额1.1万亿，同比增长14.6%。

图2 中国商品住房销售面积及增长率。数据来源：wind资讯。

第二，在供给方面，新开工面积、施工面积与竣工面积之间的增幅差距由大变小。新开工面积和施工面积反映未来的住房供给，属于潜在供给。2018年10月新开工面积、施工面积当月增长率分别为14.49%、20.25%，此后除过2019年2月份外，施工面积在2018年11月至2019年3月逐月持续增长，2019年3月增速达到67.60%，达到阶段性最高值，并在2019年3月至10月间呈现出先下降再升高的“U形”变动趋势。与新开工、施工面积变动态势形成鲜明对比的是，反映现实有效供给的住房竣工面积在大多数月份里保持同比增速为负，2019年5月份的增速为-26.47%，处于阶段性低谷。随后，竣工面积增速跌幅逐步收窄，并于2019年9月开始转为正增长，与新开工面积、施工面积增速之间的差距逐步缩小。2019年10月份，住房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为27.60%、25.02%和18.82%（见图3）。反映出总体的现房供应在增长，潜在供给又在持续增加。

图3 住房开工、施工和竣工面积增长率（%）变动。数据来源：wind资讯。

第三，待售住房面积持续下降，但下降由加速转向减速。住房待售面积从2018年10月的2.6亿平方米逐月递减至2019年10月的2.2亿平方米，同比增速由-18.40%变动至-12.90%（见图4），反映出住房待售面积在逐月下降，但下降幅度有所减缓。其中，2019年3月和6月的当月去库存量相对较多，达到530万平方米和672万平方米，但与2017年6月和2018年3月当月去库存量1306万平方米和954万平方米相比，明显减少。

图4 住房待售面积（万平方米）及增长率（%）变动。数据来源：wind资讯。

从现房来看，用商品住房待售面积除以商品住房现房销售面积月度均值得到现房存销比指标，计算结果显示，2019年2月至10月，存销比由17.94（月）持续下降到15.92（月），已处于6~18个月的合理区间（见图5），商品住房去化形势良好。

图5 全国商品住房（现房）存销比变动（2019年2月-2019年10月）。资料来源：根据国家统计局相关数据计算整理。

从期房来看，用当年末商品住房施工面积减去当年及上一年商品住房竣工面积作为期房待售面积估计值，再用期房待售面积除以当年期房销售面积作为期房存销比，计算结果显示，2016年期房存销比为3.1（年），相比于2015年明显下降，随后于2017年和2018年分别下降至2.8和2.7（年），但到2019年，期房存销比出现逆势上升，增加到3.0年，表明期房去化压力较之前有所增加。

图6 全国商品住房期房存销比变动（2006-2019）。资料来源：根据国家统计局相关数据计算整理。

3.住房开发投资：总体变动比较平稳，对经济增长出现负贡献

第一，全国住房开发投资额增幅变动平稳。同比增长率从2018年10月的11.9%变动至2019年10月12.7%，期间最大同比涨幅出现在2019年2月份，为18.05%，最低增幅出现在2019年6月份，为11.36%。总体来看，2018年10月至2019年10月期间的住房开发投资增长相对平稳（见图7）。

第二，住房开发投资对经济增长出现负贡献。根据住房开发投资、房地产开发投资、资本形成率、支出法国内生产总值等数据测算，2018年全年和2019年前三季度住房开发投资对经济增长的贡献分别为0.91和-0.70个百分点，2018年全年和2019年前三季度房地产投资（包括住房开发投资）对经济增长的贡献分别为1.09和-1.14个百分点（见图8）。2019年前三季度贡献为负的主要原因在于季度资本形成总额对国内生产总值增长贡献率出现了大幅下降，由2018年前第三季度的31.8%下降到2019年前第三季度的19.8%。

图8 中国房地产开发投资、住房开发投资对经济增长的直接贡献。数据来源：根据国家统计局相关数据计算整理。

二、空间变化：降温明显，分化再现

从全国城市总体看，住房市场降温范围和降温幅度都比较明显。从全国区域、城市层级、城市群的三个空间层面上看，与2018年以及之前相比，存在明显的回归和反转，即热点区位相对趋热，冷点区位相对趋冷。

1.总体降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大

第一，总体下降城市数量和下降速度超过去年同期。从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看，2018年11月共有22个城市同比增速为负，到2019年10月，全国276个城市中有87个城市的二手房价格同比增速小于零，有189个城市二手房价格同比增速大于0，但涨幅总体有所收窄。从二手房价格同比增速变动来看，2019年10月有40个城市的同比增速高于2018年11月的同比增速。

第二，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。从2019年10月276个城市房价的核密度图来看，房价水平呈现明显的右偏态分布，从而表明总体分化比较严重，只有极少数城市处于房价较高水平区间。从276个城市2018年10月到2019年10房价总体分布格局的变化来看，核密度曲线呈现出高度的重叠特征，反映出这段时间内城市房价绝对水平的分布动态整体比较稳定。从同比增长率的变异系数来看，276个城市二手房价格同比增长的变异系数由2018年10月的0.85扩大到2019年的2.09，反映出不同城市房价同比增长率的空间差异在扩大。

2.一、二线城市增速同频回升，三、四线城市增速共同收窄

一线城市房价水平大幅领先其它层级城市。无论是从二手房价格还是新建住房价格来看（见图9和图10），一线城市的平均房价大幅高于二线、三线和四线城市，从2016年11月到2019年10月均处于40000元/平方米以上，是二线城市、三线城市和四线城市的数倍；并且一线二手房价格平均水平要显著高于一线城市新建住房平均价格水平，呈现了调控从严背景下一线城市新房、二手房价格“倒挂”现象。从二线、三线和四线城市之间的房价水平来看，总体平均房价差异虽不像与一线城市那么大，但是也存在一定差异，其中二线城市房价水平在多个月份连续是三线城市的1.8倍以上，是四线城市的2.6倍以上。巨大的房价水平差异，反映了中国住房市场在不同层级城市间的差异和分化突出。

图9 不同层级城市二手房价格变动。数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。

一线二线城市房价增速缓慢上升，三线四线城市房价增速有所回落，二者之间的差距由大变小。从2017年11月至2019年10月不同层级城市二手房房价同比变化率来看（见图10），一线、二线、三线和四线城市二手房价格增长率总体呈现下降趋势，而且一线和二线城市房价增长率变动趋势比较接近，三线和四线城市房价增长率变动比较接近，但由于房价增速下降幅度的差异，一线二线城市和三线四线城市之间增速的差异经历由大逐步变小的过程。

图10 不同层级城市二手房价格同比增长率。数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。

从新建住房价格同比变化率来看，与二手房价格同比增长率变化趋势相似，2019年1月至2019年10月，一线和二线城市新建住房价格同比增长率总体持续收窄，且收窄幅度相对较大；三线和四线城市新建住房价格同比增速也在收窄，但下降幅度相对较小。一线二线城市和三线四线城市间新建住房价格增幅的差异由大变小。百城住宅价格指数显示，一线、二线、三线城市房价同比增长率差异也呈现出由大到小的变动趋势。

3.房价水平区域差异大，房价冷暖在东部和中西部地区间转换

东部地区房价大幅领先。就二手房价格来看，2018年10月东部地区、中部地区、西部地区和东北地区城市房价平均水平每平方米分别为13739元、7001元、7052元和5457元。2019年10月，分别提升至14425元、7204元、7325元和5717元。在此期间，东部地区房价绝对水平大幅领先，中部地区和西部地区比较接近，约为东部地区房价的一半，东北地区房价平均水平在这四大区域中最低。2019年6月至10月，房价最高的东部地区和房价最低的东北地区的房价差异逐月扩大。

南北方房价水平差异突出。按照城市的维度，从南北向考察住房价格的空间分化格局，发现中国城市住房价格的“南高北低”差距显著。2019年10月，北方地区除北京、天津和青岛3座城市外，其余城市房价普遍低于20000元/平方米，而南方地区与此不同，深圳、上海、厦门、三亚、广州、杭州、南京、苏州等多个城市房价水平高于20000元/平方米，其中深圳、上海和厦门还超过了40000元/平方米。中国城市房价水平的“南高北低”分化格局与中国城市经济竞争力“南强北弱”格局密切相关。

东部地区房价增速变动相对平稳，中西部和东北地区增速明显下降。2018年10月到2019年10月，东部地区平均房价增速变动总体比较平稳，由2018年10月的4.09%微幅上涨至2019年10月的4.99%，但东部地区城市间分化较突出，房价涨幅变异系数明显高于其他三大地带（见表1）。中部、西部和东北地区平均房价的增速经历由高到低的变动过程，分别由15.44%下降到2.91%、由22.91%下降到3.87%、由9.56%下降到4.75%。

表1 276个城市平均房价的区域差异情况