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前海罕见的低密小高层新盘来了！

项目名为观山海家园，距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错。

项目效果图

最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。

项目预计9月初在前海山姆开放临时展厅，预计10月底营销中心和实体样板房同时开放，预计12月入市销售。

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观山海家园介绍

观山海家园，位于深圳市南山区兴海大道东侧、沿山路南侧，就在大南山脚，靠近妈湾片区和赤湾片区，距离5号线荔湾站约650米。

项目区位图

项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。

项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度还不错。

目前还未有最新户型图流出。不过此前网上流传曾流传出项目的4房户型图，以竖厅设计为主，能够很好地实现室内南北对流，双主套设计，区别比较大的是主卧以及阳台不同尺度设计。（仅供参考，最终以开发商公布为准）

图源网络

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观山海家园测评

前海是深圳的打新热点区域，这个盘适合打新吗？我们综合项目的各方面素质来讨论一下。

项目优势：

1、距离地铁站650米，临近主干道，交通便利；

2、景观视野不错，背山望海，景观容积率仅2.65，小高层产品；

3、项目周边配套不错，一路之隔规划36班小学；

4、纯商品房社区，无政策保障型房源，居住氛围纯粹；

项目不足：

1、临近妈湾，会受到主干道大货车车流疾驰的影响；

2、临近兴海大道，会受到主干道的噪音影响；

3、西向望海会出现下午西晒严重的情况。

一些要求比较高的改善群体，对于噪音、车流量以及西晒的问题，有可能会介意。

目前，项目的最终户型图设计还未流出，具体使用率还未知。但网传其使用率整体较高，想来深圳建筑新规的放松。

价格方面，目前项目还没有释放吹风价，不过可以参考周边的二手房以及前海在售新房的价格。

新房方面，前海时代三期的备案均价为9.89万/㎡，最高11.25万/㎡，最低8.4万/㎡，3月取证推出的344套目前备案进度为70.93%。

点击查询前海时代三期备案价

观山海家园的价格预计也会在这个区间内。

二手房方面，相比去年，前海的不少二手小区出现下跌，但今年1-8月前海小区的价格整体变化基本不大，像前海时代CEO公馆、前海时代一期的价格几乎没变化。

像观山海家园这样的改善型社区，未来几年进入二手市场后，基本对标的是前海时代CEO公馆（二期）、前海时代一期这样的片区标杆项目，而非中海阳光玫瑰园、鼎太风华等老小区。

我们预估观山海家园的价格会在前海时代CEO公馆（二期）、前海时代一期之下，前海港湾花园之上。

以前海的标杆二手盘前海时代CEO公馆为例，最高成交单价仅12.4万/㎡，比去年出现的13.1-17.1万/㎡下滑了不少。不过今年的成交价基本在12万/㎡上下，价格比较稳定，成交量多的户型也是在140多平，观山海家园约138㎡4房的打新预期、未来进入二手市场的价格，也可以进行参考。

点击查询前海时代CEO公馆成交价

此外，观山海家园约95-115㎡3-4房，价格可以参考前海时代一期。今年前海时代一期的成交价基本在9.1-9.9万/㎡，价格比较稳定。

点击查询前海时代广场成交价

前海港湾花园价格在7-8.2万/㎡，户型涵盖76-146㎡，主力户型面积段是与观山海家园类似。但是观山海家园是更低密的小高层，定位好一些，价格上会有一定的优势。

点击查询前海港湾花园成交价

关于项目的预期，我在这里谈两个核心观点。

1、现在购买，是买入竞争并不算激烈的阶段，而且买入要坚持长期持有。

前海刚刚经过一轮房价小幅度震荡，这是因为受到了前海产业发展预期、一二手房倒挂预期的影响。这个阶段，没有那么多投资客抢着买入前海，对于购房者而言竞争没有那么大，是个不错的利好，未来还要放长线持有。

2、项目会受到片区供应影响，但背山望海的景观属性、纯低密改善的特性又会有一定的竞争力。

众所周知，妈湾在去年新增了十几块宅地供应，一定程度上稀释了前海特别是妈湾房子的稀缺属性。观山海家园会在一定程度上会受到冲击，甚至横盘，但其纯改善定位，还是拥有不错的竞争力。

观山海家园配套

教育资源

项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，一般买了房、有社保而且是深户，都比较容易进。

荔湾小学 图源网络

交通资源

项目距离5号线荔湾站约400米左右，出行方便。未来深圳“一环线”15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。

另外，今年底妈湾跨海通道将建成开通，也是一大利好，届时会大大方便大铲湾企鹅岛与妈湾之间的互通互联，未来会吸引一波企鹅岛的腾讯员工购买力。

文娱休闲

项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。

大南山 图源创新南山

商业资源

配套商业约6000㎡，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。

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